前言：

近期，监管层面对于房地产行业的呵护政策连续出台。

11月11日，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出十六条支持措施。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策。

在此背景下，11月23日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮政储蓄银行六大行，与多家房地产企业签署战略合作协议，提供意向性综合授信额度，已经披露的合计约12750亿，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

而后，不少股份制银行、城商行乃至农商行也加入了签约合作的大军。据机构官网及媒体，包括但不限于中信银行、兴业银行、广发银行、恒丰银行、上海银行、上海农商银行等，均积极响应，加大对房地产企业意向性授信。

从已披露的数据来看，整体授信总额已超过2万亿元。

但从现阶段看，授信并不能简单等同于贷款或者债券等实际融资！从授信到实质性融资还有很多条件需要满足！即便房企本身足够优质，最终能否放款，核心取决于是否有足够优质的项目！

银行机构与大型房地产企业的互动，更多是站台和支持的态度。短期内，银行能够向房地产企业提供什么程度的实质性融资支持，还需要让子弹再飞一会儿。

这些年来，考虑到房地产市场环境等因素，银行对房地产企业融资往往“口惠而实难至”，具体地讲，就是“授信容易放款难”。银行将授信（口惠）转变成实实在在的融资活水（实惠），还需要银行层层风险把关。

也就是说，目前银行高调宣布为房地产企业提供授信融资支持，后续能够真正落地的融资规模有多大，能够采取什么方式提供融资，还要看各家银行的风险容忍度、及其对房地产市场乃至整个经济环境的改善预期。

结合房地产融资，本文科普什么是银行的综合授信。房地产企业获得银行综合授信后，要想获得银行贷款等融资支持，还要过哪些关，还要满足什么条件？银行对房地产企业的贷款等融资申请，主要关注哪些问题。

1、以开放贷款为例

授信和贷款法律效力不同。信贷等融资业务是银行与客户之间发生的真实的债权债务关系，具有法律约束力。而授信属于银行对客户单方面作出的风险承受“意愿”，不具有法律约束力，不具有强制性。

即使银行与房地产企业签署战略合作协议，向房地产企业授予综合授信，但房地产企业能否获得银行融资，以及获得多大规模的融资，还是不确定的。银行内部还要履行严格的信贷审批流程，还要结合授信房地产企业的具体融资需求、房地产项目具体情况等诸多因素，进行风险评估。比如授信1000亿额度，其中开发贷是700亿元，那么房地产企业需要有足够的符合银行风控条件的项目支撑才能申请这700亿元贷款，比如项目区位，容积率，项目资本金，项目工程进度都是实际贷款发放的条件。

2、并购贷款

（1）并购交易合法性等要求

并购交易是否已经或即将按适用法律法规和政策要求，取得有权部门批准，并履行必要的登记、备案及公告等手续。并购交易目的是否真实，是否依法合规，以及并购方自有资金来源及支付情况等。

（2）并购交易整合风险评估

从并购双方行业前景、市场结构、经营战略、管理团队、企业文化和股东支持等方面进行分析。例如，并购方与目标企业或项目存在关联关系，应当全面了解和掌握并购交易的经济动机、并购双方整合的可行性、协同效应的可能性等相关情况，核实并购交易的真实性以及并购交易价格的合理性，防范关联企业之间利用虚假并购交易套取银行信贷资金的行为。

（3）并购方综合偿债能力评估

还款来源与还款计划是否匹配，借款人是否能够按照合同约定支付贷款利息和本金等。

（4）通常情况下，申请房地产并购贷款，需满足以下条件：

• 依法合规。虽然当前鼓励房地产并购，但是被并购项目的瑕疵多大程度上能够容忍，还是要仔细审核。

• 资信情况。这基本没什么问题，此次授信对象都是优质房地产民企。

• 财务状况。没啥问题。

• 并购协同。

• 贷款用途管理。并购贷款用于满足并购方企业以实现收购目标资产，合并或控制目标企业为目的的融资需求，且仅限于并购方或其专门子公司支付并购交易价款及费用，不得用于并购之外的其他用途。

• 杠杆率等要求。根据银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》（银监发〔2015〕5号）的规定，并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%，并购贷款期限一般不超过七年。

一、授信是什么？

（一）“授信”的概念

所谓“授信”，通常来说，是指银行为特定客户核定的，银行愿意并能够承受的最高融资限额或风险限额。银行授予客户一定的授信额度后，客户即可在该额度内申请贷款、担保等表内或表外融资业务。

具体来说，银行向客户直接提供资金支持，或者对客户在有关经济活动中可能产生的赔偿、支付责任做出保证，包括贷款、贸易融资、票据承兑和贴现、透支、保理、担保、贷款承诺、开立信用证等表内外业务，也包括银行以自有资金投资客户债务融资工具的投资业务。只要这些业务或行为可能产生客户对银行的信用风险，都要纳入银行对客户的授信管理。在实践中，有些银行将上述业务统称为“投融资授信”或“综合授信”。

银行授信还可以细分为最高额授信和分项授信：最高授信额度，是指对客户核定的、银行愿意并能够承受的授信业务最高限额；分项授信是在最高额授信额度下，基于不同的风险成因及风险特征，为不同类型的融资业务设定的分项限额，例如，房地产企业的住房开发贷款、并购贷款、票据融资、融资性保函或备用信用证、债券投资等。

例如，B银行给了某房地产企业W公司最高授信额度1000亿元，又细分为住房开发贷款400亿元，商用房开发贷款300，并购贷款额度100亿元，债券投资额度50亿元，流动资金贷款额度80亿元，贸易融资额度50亿元，银行承兑汇票额度20亿元。

其中，住房开发贷款额度、商用房开发贷款额度、并购贷款额度及债券投资额度不得与其他授信产品调剂使用，但流动资金贷款、银行承兑汇票和贸易融资额度可以调剂。

一般而言，银行对客户核定授信额度，仅表示银行愿意对该客户承担一定风险，但不表示银行对该客户的任何融资承诺（构成贷款承诺的授信除外）。

另外，银行对客户核定的授信额度属于银行商业秘密，除银行为客户营销等需要主动部分公开授信额度外，一般情况下不对外公开。

例如，2022年11月23日，交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交通银行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务。该1000亿元综合授信额度，属于交通银行公开向万科集团提供的授信额度。

笔者理解，交通银行主动公开该授信额度，属于支持房地产融资需求的站位表态，有利于维护其与万科等房地产企业的良好合作关系。交通银行对万科内部核定的授信额度可能高于1000亿元，但该额度具体是多少，属于交通银行的商业秘密，不会对外公开披露。

（二）“授信”的特点

1.“莫衷一是”的授信

虽然本文前面对“授信”下了个一般性的概念界定，但在目前金融监管法律法规中，尚未对银行的“授信”及授信业务进行一个普适性的界定。恰恰相反，散落在各个部门规章和规范性文件中的“授信”概念，往往是为规范某一类型的授信行为，具体含义及业务场景可能莫衷一是：

有时，它表示的是银行授予客户信用或办理授信业务，如原银监会《商业银行授信尽职工作指引》（银监发〔2004〕51号）》第二条的规定。有时，它表示的是银行承担的客户信用风险或风险暴露，如人民银行《商业银行实施统一授信制度指引》（银发〔1999〕31号）第二条和原银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》（银监会令〔2010〕4号）第四条的规定。

其义究竟为何，需要结合相关语境才能辨明。

• 从银行角度分析。若从银行业务类型角度看，授信可以表示银行给客户提供的融资类型，如流动资金贷款、项目融资（贷款）、融资性担保、贸易融资等，都可以构成银行对客户的授信。若从银行风险管理和资本约束等角度看，授信又可以表示银行承担的客户信用风险或风险暴露，也正因为此，银行各类表内外业务，只要导致银行承担客户信用风险的，都要纳入银行授信管理。

• 从客户角度分析。对客户来说，客户得到了银行给予的信用，就是“受信”。客户作为用信申请人，向银行申请授信，银行经调查核定后，如愿意承担客户的信用风险，可以通过具体的授信业务向客户提供授信。银行与客户由此形成了债权债务关系，银行作为授信人，成为债权人，客户作为用信人，成为债务人。

2.“万变不离其宗”的授信

随着客户需求的多样化，银行的授信业务品种也在不断推陈出新。实践中，一些与授信业务相关的信贷融资业务，同一业务类型，可能有不同的名称表述。这既有不同金融监管部门统计口径差异的原因，也可能是一些银行为了监管套利，故意混淆概念。例如，通常贷款业务受到的监管是最严格的，于是一些银行将传统的贷款业务包装之后，腾挪到其他业务类型或科目，如投融资业务、委外理财、买入返售，或者其他应收款等。

当然，“魔高一尺，道高一丈”，为了把那些不叫“贷款”的授信业务纳入监管，监管部门的统计口径也在不断更新。例如，在做金融统计时，要求银行将贷款、贸易融资、票据融资、账户透支、信用证等各项垫款等各项融资统统计入“各项贷款”。2015年底，人民银行推出宏观审慎评估体系（MPA），将各项贷款拓展成广义信贷，将债券投资、股权投资及其他投资等纳入其中。2016年10月，原银监会发布《关于进一步加强信用风险管理的通知》（银监发〔2016〕42号），提出穿透授信要求，要求银行机构将实质上由其承担信用风险的业务纳入统一授信管理，其中特定目的载体投资应按照穿透原则对应至最终债务人。

但无论银行授信业务如何创新，无论监管口径如何调整，“万变不离其宗”，银行的授信业务本质未改。它反映的依旧是客户的风险暴露程度，依旧是银行愿意承担的客户信用风险的上限。它体现的，依旧是银行通过有效风险管理，实现信用风险和风险收益的均衡，实现自身利益、客户利益乃至社会效益的统一。

3.“不可一世”的授信

银行的授信业务是维系银行与客户的基本纽带，对银行和客户来说，均有重要意义。

（1）对银行来说，授信业务是拓展客户关系和融资业务的经营之本。银行通过向客户授予信用，向客户提供生活生产经营所需资金，可以满足经济社会发展要求，为实体经济不断注入新动能，也为银行自身创造更多的利润。当然，这也对银行的风险管理提出了更高的要求。

（2）对客户来说，银行授信是客户获得银行融资支持的敲门砖。不得办理无授信额度的融资业务，这是监管的明确要求。正所谓“无授信，门难进”。如果没有银行的授信记录，客户就无法与银行建立信贷等业务关系。当然，现在的银行市场竞争非常激烈。对于优质的客户，银行更愿意主动上门，为客户建立授信业务关系。

例如，据多家媒体报道，2022年11月23日，工商银行与12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。工商银行通过向部分优质房地产企业主动授信，维护银行与房地产企业的良好合作关系。

（三）授信与授权、信贷、融资的区别

实践中，授信、授权、信贷、贷款、融资等词汇，经常被混用。下面以授信为参照，简单作个区分界定。

1.授信与授权

所谓授权，是指银行对其所属业务职能部门、分支机构和关键岗位开展经营管理活动的业务权限的内部控制管理规定。1996年11月，人民银行发布《商业银行授权、授信管理暂行办法》（银发〔1996〕403号），从“强化商业银行的统一管理与内部控制”入手，统一对银行授权和授信作了原则性规定，由此可见授权与授信两者的内在紧密关系。

（1）授信与授权的联系之处

• 管理模式上，无论授信还是授权，都是银行总部统一制定，自上而下实施的内部控制管理要求，都构成银行的商业秘密，一般情况下不能对外公开。

• 表现形式上，无论授信还是授权，银行一般都会通过专门的管理制度或文件（如基本授权文件、授信文件等）由总行下发分支机构，两者的有效期一般都是一年。此外，违反授权或授信管理规定等违规操作行为，都可能造成银行的损失（如承担客户的信用风险等）。

• 两者制约关系上，银行各业务条线在办理授信业务时，受办理机构或人员授权权限的限制。银行确定最高授信限额，应保证在规定的授权范围之内。四是调整机制上，在授信或授权实施期间，如需调整授信或授权的，可通过特别授权或专项授信等方式进行动态调整。

（2）授信与授权的不同之处

• 权限来源或约束不同。银行授信受银行资本充足率和杠杆率等监管约束，而银行授权的权限来源于银行经法定核准的经营范围以及章程的授权。

• 客体不同。授信对象是银行客户，是具有外向型特质的内控管理行为；而授权对象是银行各级经营机构及相关人员（如总行部门负责人、一级分行负责人等），是内敛型的内控管理行为。

• 实现方式不同。银行授信可通过银行不同机构之间的额度共享来办理授信业务，具有可分割性；而银行授权不能分割，但可以根据逐级递减原则向下转授权，前提是转授权的权限不应超过上级授权的权限。

2.授信与信贷

我们通常所称的信贷业务，是包括银行本外币贷款、贴现、透支等表内信贷和票据承兑、信用证、保函、贷款承诺等表外信贷业务的总称。信贷业务是银行在客户授信额度内向客户提供的一种融资服务。其中贷款、票据贴现等业务，不论客户实际提款或使用金额多少，一般都要按合同约定最高额资金额占用授信额度。

（1）信贷与授信的联系之处

• 首先，信贷业务属于具体融资业务，例如，贷款属于一项信贷业务，也属于一项授信业务，但授信业务又不仅限于贷款。

• 其次，信贷业务需以银行为客户测算核定相应的授信额度为前提，并在该授信额度内作出是否提供信贷支持等融资安排。因此，从信贷流程看，一般先有客户授信，再审批客户的具体融资申请。如果信贷等融资余额大于授信额度（包括分项限额），银行就需要压缩该客户的信贷规模至授信额度以内，以满足授信管理要求。

（2）信贷与授信的不同之处

• 法律效力不同。信贷等融资业务是银行与客户之间发生的真实的债权债务关系，具有法律约束力。在信贷合同生效后，如果银行不按约提供信贷支持或客户不按约偿付本息或费用，均应承担违约责任。而授信属于银行对客户单方面作出的风险承受“意愿”，不具有法律约束力，不具有强制性。

• 资本占用要求不同。信贷业务，不管是表内还是表外信贷，需占用相应的风险资本（表外信贷按信用转换系数计量风险资本）。但授信本身无需占用资本，除非该授信具有等同于贷款或融资的性质；只有被实际使用的授信额度，其已转化为具体的授信业务安排，才会涉及资本占用问题。

正因为授信与贷款的不同，所以，即使银行与房地产企业签署战略合作协议，向房地产企业授予综合授信，但房地产企业能否获得银行融资，以及获得多大规模的融资，还是不确定的。银行内部还要履行严格的信贷审批流程，还要结合授信房地产企业的具体融资需求、房地产项目具体情况等诸多因素，进行风险评估。

但不管怎样，银行主动授予房地产企业数以千亿计的授信额度，仍具有重要意义。对于优质的房地产企业来说，它们通常能够满足银行的信贷审批条件，银行对房地产企业的授信支持转化为实实在在的融资支持，实现“口惠实至”，不会存在重大障碍。

二、房地产企业的综合授信是如何核定的？

对每一个可能发生融资业务的客户，银行都应确定一个授信额度。对房地产企业的授信，也是如此。精准地确定客户的授信额度，是银行加强客户信用风险控制与管理的基础。银行一般把确定授信额度的过程称为“核定授信”。核定授信，是银行授信工作的主要内容，除此之外，授信工作还包括授信后管理以及问题授信管理等活动。

（一）核定授信的基本原则

1.风险偏好一致原则

通常来说，风险偏好是银行经营管理战略的重要组成部分，它是银行愿意承担的风险类型、总量和各类风险的最大水平。它从风险承担角度体现了银行的战略选择、价值导向和业务取舍，是业务发展和风险管理活动的共同指南。

银行应在符合监管规定的前提下，根据其风险偏好，按照规定标准和要求确定客户授信方案，核定客户授信额度。

例如，招商银行在2022年半年度报告中就指出，该行“坚持风险回报相平衡的理念及风险最终可以为资本所覆盖的审慎经营策略，执行统一的信用风险偏好，优化全生命周期信用风险管理流程，持续升级信用风险管理工具，全面提升风险管理水平，防范和降低信用风险损失”。

浙商银行在2022年半年度报告中也指出，该行以服务实体经济为导向，坚持“审慎、稳健”的风险偏好和“小额、分散”的授信原则，搭建以经济周期弱敏感资产为压舱石的资产结构，持续完善风险管理制度体系。

上述原则既是银行强化信用风险管理的基本遵循，也是银行核定客户授信额度的总体要求。

2.“四统一”原则

“四统一”原则是指授信主体、形式、币种和对象的统一，是1999年人民银行《商业银行实施统一授信制度指引（试行）》（银发〔1999〕31号）确立的原则。它的具体含义是：

（1）授信主体统一

对同一客户，只能由一个部门或机构统一核定授信方案。

（2）授信形式统一

对同一客户不同业务品种的授信业务，均须纳入客户授信额度之内，实行统一管理。

（3）不同币种授信统一

对同一客户不同币种的授信业务，均要纳入客户授信额度之内，实行统一管理。

（4）授信对象统一

对同一客户，须作为同一授信对象进行授信，不能对不具备法人资格的下属分支机构另行核定授信。

3.尽职审慎原则

（1）审慎控制客户风险总量和结构

核定授信额度的目的主要是防范客户过度融资风险，重点在于控制客户在银行授信业务的总量和结构。对于单笔授信业务的信用风险，原则上在具体业务调查审查审批时把握。对于核定授信中发现存在实质性风险的客户和授信业务，也须在核定授信时提出明确具体的风险控制要求。

（2）实质重于形式

在核定授信中，应按照客户特征及授信业务风险本质，合理确定银行承担实质风险的授信对象，选用适当的授信测算模型、分析方法和管理模式，并结合银行自身风险控制能力，审慎确定授信额度、管理要求及风险控制措施，实施差异化授信，动态调整。

（二）核定授信的基本流程

通常而言，银行核定授信的流程主要包括授信尽职调查、授信尽职审查、授信审议和审批等环节。

1.授信尽职调查

授信调查以实地调查为主，必要时可通过工商税务等政府机构、社会中介机构和外部征信机构等渠道对有关资料的真实性进行核实与验证。授信调查人员要按照监管要求和银行规定尽职履责，收集、整理、核实授信所需资料和信息，对调查中发现的重大问题予以揭示，并结合客户情况，通过风险分析和评估，定性和定量分析相结合，测算客户授信额度，并提出客户授信预案。

2.授信尽职审查

授信审查人员要遵循独立、客观、公正的原则，根据授信尽职调查情况，开展尽职审查。审查人员还要分析授信尽职调查环节授信测算的参数或方法引用是否合理，对不合理的参数或方法作必要调整。在此基础上，合理拟定授信方案。

3.授信审议和审批

银行（及其授权的分支机构）一般都设有专门授信评审机制，负责对授信审查人员拟定的授信方案进行审议。如经审议通过，则授信方案报经有权审批人审批同意后生效；但如未经审议通过，则授信方案须退回重新发起调查或终止授信核定程序。

经批准的授信方案，通常包括授信额度（包括最高授信额度、分项额度以及分项额度的调剂规则等）、期限、额度性质（循环额度还是非循环额度）、授信业务类型、风险缓释措施以及产品定价等内容。

在核定的授信方案实施后，因客户生产经营发生变化或其他原因，须通过另行审批程序进行调整：

• 额度不够用，需要临时增补额度；

• 额度到期，需要重审额度；

• 客户出现风险，需要压缩授信额度。

4.授信额度的使用

授信额度核定后，银行内部各业务条线或分支机构就可以在授权权限内，在满足授信条件的前提下，使用该授信额度，包括最高授信额度和分项授信额度。

在授信额度使用后，银行还要加强授信事后管理，定期监测客户及所在行业、区域的信用风险情况，对授信额度及风险敞口发起重审程序，实施动态调整，适时控制、减轻或消除不利影响。

（三）授信额度的测算方法

授信额度的测算对核定授信额度具有重要意义。测算客户授信额度是一门复杂的技术活，既需要一定的计量工具，更需要专家的判断，需要根据客户的资产负债情况、净资产、杠杆率以及银行行业授信政策等因素综合确定。

通常而言，测算客户授信额度以围绕客户的债务结构展开，重点考量客户的资产负债率、净资产等财务指标。同时，还要考虑授信集中度、资本充足率、杠杆率等各项监管指标，确保不触碰监管红线。

实践中，银行还会考虑企业评级、企业性质、所处行业、发展趋势、国家宏观调控政策等因素，设置不同的调节因子对测算结果进行修正。对房地产企业授信的测算也是如此。例如，将净资产调整为有效净资产（即能用于担保银行债务履行的资产，一般需扣除递延资产、无法变现的资产、待处理资产等资产）；参照客户评级，区分好企业和差企业，增加客户风险调整系数等变量；综合平衡对特定企业、区域的授信总额，以保证银行中长期整体战略和短期经营策略的良好执行；考虑银企合作情况等，将银企合作历史、客户综合贡献度等作为测算授信额度的重要因素；等等。

例如，根据农业银行2022年半年度报告，该行加强房地产等重点领域信用风险管理，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，贯彻落实房地产金融审慎管理要求，积极推动保障性住房、租赁住房发展，支持刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求。积极支持和配合地方政府推进“保交楼、稳民生”，通过项目并购等方式化解处置项目风险，促进房地产市场良性循环和健康发展。

又如，招商银行在2022年半年报中披露，在报告期内，该行在房地产领域坚持“稳定规模，完善准入、聚焦区域、调整结构、严格管理”的总体策略。聚焦优质客户和优质项目，压缩评级较低、资质较差的高杠杆高负债房地产客户资产占比，严格审查房地产企业现金流，选择具备自偿能力和商业可持续性的住宅项目，聚焦刚需和改善性住房等项目类产品，并进一步强化投贷后管理。

下面简要介绍一下银行测算授信额度的主要方法：

1.资产负债比例法

通过“资产负债比例”测算授信额度是普遍的做法。我们对测算过程进行简化，假设客户最高授信额度测试值为Sn，则Sn=Rm（银行愿意承受的客户最高资产负债率）/（1-Rm）×NA（客户有效净资产）×T（行业平均负债率）×C（客户风险调整系数，根据客户评级设定，取区间值1-0）。

现有一家房地产客户，目前资产100亿，权益（有效净资产）40亿，负债60万，所在行业平均负债率为60%，银行对其内部评级为AA，对应的客户风险调整系数为0.65，假设银行对该客户愿意承担的最高资产负债率为70%，那么套用上述公式计算测算的最高授信额度为：Sn=70%/（1-70%）×40×60%×0.65=36.4亿（或取36亿）。

2.现金流量法

以企业法人客户未来一个时期内获得的总现金流作为债务的清偿来源，需要根据客户的净利润、公允价值变动损益、折旧摊销、投资收益等科目金额，预测企业法人未来可用于偿债的现金流最大值，以此测算银行授信的最高限额。

3.实收资本测算法

这种测算方法主要应用于新设法人（经营期不足一年），其测算公式是Sn=E×C，其中E表示客户实收资本（或净资产金额），C代表客户风险调整系数（根据客户评级设定）。假设一家新成立的房地产项目公司A，公司注册资本10亿元，实收资本2亿元，银行将其评级定为BB，对应的风险调整系数为0.3，套用上述公式测算的最高额授信为：Sn=2×0.3=0.6亿元。

实践中，银行还可以在上述公式基础上，引入银行愿意承受的最高资产负债率指标，于是：Sn=Rm（银行愿意承受的客户最高资产负债率）/（1-Rm）×E×C。

假设，银行对新设房地产项目公司A愿意承受的最高资产负债率为70%，那么，上述例子中，银行对A公司测算的最高授信额度为：Sn=70%/（1-70%）×2×0.3=1.4亿元。

三、房地产投融资需要满足哪些条件？

银行给房地产企业核定授信额度（包括最高额授信和专项授信额度）后，房地产企业即可按照约定的授信条件申请具体的融资业务。银行信贷、房地产公司债券和股权融资，属于房地产企业的三大融资渠道，构成支持房地产企业融资政策组合的“三支箭”。

实践中，银行可以住房开发贷款、并购贷款等形式为房地产企业提供融资支持（“第一支箭”），也可以通过投资房地产企业债券等融资工具形式（“第二支箭”）为房地产企业提供融资支持。

但无论何种形式，上述融资都需要纳入银行对房地产企业的统一投融资授信管理，占用房地产企业的授信额度。

（一）房地产开发贷款

一般来说，房地产贷款是指银行向借款人发放的用于房地产开发或房屋改造、修缮等用途的贷款。实践中，房地产企业申请的房地产贷款种类主要包括住房开发贷款、商用房开发贷款、棚户区改造贷款等其他房地产贷款，其中最常见的是住房开发贷款。

住房开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施开发建设的贷款。在实践中，住房开发贷款还可细分为普通商品房开发贷款、经济适用房开发贷款及其他类型商品房开发贷款。

1.房地产开发贷款风险控制逻辑

对银行来说，无论何种房地产开发贷款，需要关注的贷款风险及风险控制逻辑都是一致的。这些风险点及控制逻辑主要包括：

• 开发资质和能力问题。例如，房地产开发企业是否具备相应的房地产开发资质；住房开发建设的法定手续是否齐全；等等。

• 自有资金来源及还款来源问题。项目资本资本金办理是否符合规定；项目资本金来源是否可靠；项目市场前景预期是否良好；还款来源是否稳定可靠；等等。

• 贷款资金监管问题。贷款的发放和支付流程是否符合监管规定；是否实施房地产贷款资金封闭管理，防止资金挪用；等等。

上述风险问题，如果银行风险识别和管控不当，都有可能导致房地产开发企业资金链断裂、项目出现烂尾、购房人权益受损等后果。

不过2022年以来，特别近期以来，房地产融资政策暖风频吹，尤其是监管层推出“房地产救市十六条”措施，保障房地产业合理融资需求，推动金融支持“保交楼”，这对化解房地产金融风险，加快房地产企业风险处置，保障购房人正当权益具有重要意义。

2.房地产开发贷款须具备的主要条件

在房地产开发贷款申请中，银行一般会从借款人、项目以及市场预期等维度，对贷款申请进行全面评估审查，并在此基础上，根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险缓释手段，最终决定是否发放房地产开发贷款。对房地产企业来说，其申请房地产开发贷款，一般要满足以下条件：

（1）借款人须具备的条件

• 一是合法性及资质要求。为依法成立的企业法人；具备房地产开发资质等要求；等等。

• 二是财务及管理方面的要求。产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好。银行需要关注分析借款人的实收资本、有息负债规模、融资渠道、融资成本及到期结构等，判断借款人及其股东整体资金情况及偿债能力。

• 三是借款人及其控股股东的资信要求。借款人及其控股股东信用状况良好，无不良信用记录，不存在违法违规行为等。如有必要，可要求借款人控股股东提供支持，此时，要全面评价控股股东的经营实力，包括其行业地位、经营情况及持续开发能力（特别是项目储备情况）等。

• 四是账户开立要求。银行一般要求借款人在本行开立基本户或一般户，以加强贷款资金使用的监管。

（2）贷款项目应具备的条件

• 一是项目开发建设审批手续。主要包括备案、环评、“四证”等审批手续办理情况。项目立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求；具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

• 二是项目资本金情况。项目资本金应满足银行要求；符合国家相关政策规定，股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金；应在贷款发放前已投入项目建设；等等。

• 三是项目自身特性要求。主要包括：①项目区位情况，规划及建设内容是否符合当地市场需求；②土地成本情况，主要从楼面地价与周边在售项目价格、与最近类似项目出让楼面地价的比较；③市场营销情况，从项目营销力度、方案设计和计划聘请的物业公司管理水平等方面全面评估项目营销能力。

• 四是担保要求。借款人（或其控股股东等）提供合法、有效、价值充足的抵质押；如第三人提供保证担保的，该保证人应具备保证资格和保障能力；等等。

需要注意的是，如以本项目土地及在建工程抵押，但抵押担保不足值，当地政府不办理在建工程抵押，或因项目申请办理销（预）售手续需注销抵押登记的，借款人须提供其他足值有效的贷款担保。

（二）房地产并购贷款

房地产企业并购贷款是指以房地产项目或房地产企业为并购标的的并购交易中，为满足并购方或其专门子公司在并购交易中用于支付并购交易价款的需要，以并购后的房地产企业产生的现金流、并购方综合收益或其他合法收入作为还款来源而发放的贷款。

1.房地产并购贷款风险控制逻辑

房地产并购贷款要关注作为并购贷款的基础交易（并购交易）是否合法，并购贷款资金如何使用，借款人还款来源等问题。具体而言：

（1）并购交易合法性等要求

并购交易是否已经或即将按适用法律法规和政策要求，取得有权部门批准，并履行必要的登记、备案及公告等手续。并购交易目的是否真实，是否依法合规，以及并购方自有资金来源及支付情况等。

（2）并购交易整合风险评估

从并购双方行业前景、市场结构、经营战略、管理团队、企业文化和股东支持等方面进行分析。例如，并购方与目标企业或项目存在关联关系，应当全面了解和掌握并购交易的经济动机、并购双方整合的可行性、协同效应的可能性等相关情况，核实并购交易的真实性以及并购交易价格的合理性，防范关联企业之间利用虚假并购交易套取银行信贷资金的行为。

（3）并购方综合偿债能力评估

还款来源与还款计划是否匹配，借款人是否能够按照合同约定支付贷款利息和本金等。

2.并购贷款申请条件

并购贷款的申请人可以是并购交易的并购方，也可以是并购方专门子公司。在后者情形下，并购方需提供连带责任担保。

通常情况下，申请房地产并购贷款，需满足以下条件：

（1）并购方的条件

• 依法合规。并购交易依法合规。如涉及国家产业政策、反垄断、国有资产转让等事项的，应按法律法规和监管政策要求，取得或即将取得相应的批准或备案等法定文件。

• 资信情况。并购方依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废债等不良信用记录；符合银行的信用评级要求。

• 财务状况。并购方应当主业突出，经营稳健，财务状况良好，流动性及盈利性较强，在行业或一定区域内具有明显的竞争优势和良好的发展潜力。

• 并购协同。并购方与目标企业或目标资产之间有较高的业务相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业或目标资产的市场份额、销售网络、土地储备、后续持续开发能力等战略性资源，提高并购方的市场竞争地位和能力。

（2）并购贷款要求

• 贷款用途管理。并购贷款用于满足并购方企业以实现收购目标资产，合并或控制目标企业为目的的融资需求，且仅限于并购方或其专门子公司支付并购交易价款及费用，不得用于并购之外的其他用途。

• 杠杆率等要求。根据银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》（银监发〔2015〕5号）的规定，并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%，并购贷款期限一般不超过七年。所以，银行在审批并购贷款融资金额时，需综合考虑并购方融资需求、负债水平、盈利能力，并购交易风险因素，并购后的整合情况预测，以及其他银行对该并购交易的融资情况等因素合理确定，红线就是贷款银行与其他银行针对该笔并购交易的贷款之和不得超过并购交易所需资金的60%，期限最长不超过7年。

（三）自营债券投资

银行通过自有资金投资房地产企业债券或由房地产企业承担最终偿付义务的其他资产支持证券，也属于银行为房地产企业提供融资范畴。对于自营债券投资，银行需占用发行人的统一授信额度；对于其他资产支持证券，银行需依据穿透原则，按照穿透后的基础资产，占用对应最终债务人的相应授信额度。

从历史上看，近年来发生的房地产债务危机，最突出的表现形式就是房地产企业债券市场的危机。近期监管部门发布的“房地产救市十六条”，其中重要一项就是鼓励通过不同形式，从不同方面支持房地产企业的债券融资，保持债券融资基本稳定。

反话正说，这也表明，房地产企业债券风险相对较高。因此，银行在审批债券投资项目时，一般也会按照贷款审批流程严格审查房地产企业债券等投资业务。

1.自营债券投资风险控制逻辑

与银行信贷相似，银行自营债券投资仍需关注债券发行人（以及担保人）的资信状况、偿付能力、还款来源等问题。具体而言：

（1）发行人经营情况

包括发行人主体资格、控股股东和实际控制人情况、公司治理结构和内部控制情况，发行人的融资情况、资信状况等；发行人的发展前景和内部管理是否良好，是否符合银行信贷准入要求等。

（2）债券相关情况

包括债券发行规模、债券期限、利率、发行方式、募集资金用途、偿债保证措施、担保情况、债券债项评级、债券偿还资金来源及其可靠性。

（3）债券存续期管理

跟踪、收集债券市场风险信息及其变化情况，及时采取调整投资策略等应对措施。如债券发行人或债券担保人发生违约或预期违约等风险事件，及时采取有效风险控制措施。

2.债券发行人须满足的条件

银行自营投资债券发行人须满足以下条件：

（1）依法合规要求

债券募集资金投资项目符合国家法律法规规定及行业政策规定；项目投资已依法获得相关政府批准或备案；债券发行募集行为符合监管要求，不存在信息披露等违法违规行为；等等。

（2）发行人公司治理要求

作为发行人的房地产企业组织架构清晰，管理制度完善，具有良好的内部控制机制和风险管理体系；发行人主体符合银行信贷政策规定，在本行业具有一定的竞争力，符合银行内部信用等级要求；（如最近三年）无不良信用记录；等等。

（3）债券期限管理要求

企业债券的期限，要符合银行信用风险管理要求。例如，对于符合准入条件的一般企业债券期限，可设定在五年之内；对特别优质发行人，可投资其发行的十年以内的企业债券。